부천상공회의소(회장 장상빈)는 20일 오후 열린 ‘제16차 부천지역경제발전방향 심포지엄’에서 아주대학교 산학협력단(단장 이정태)에 연구용역을 의뢰한 ‘부천시 뉴타운 개발에 대응한 기존 공업지역의 최적 활용 방안’에 대해 책임연구를 맡은 제해성 원장(아주대 산업대학원)이 발표하면서 부천시 원미ㆍ소사ㆍ고강뉴타운에 대한 비교적 상세한 자료를 제시했다. 그 내용을 요약하면 다음과 같다.

▲원미 뉴타운= 원미구 원미동ㆍ춘의동ㆍ심곡동ㆍ소사동 일원 191만5천134㎢를 중심지형으로 개발한다. 총 21개 구역으로 나눠 9개 재정비촉진구역, 2개 존치정비구역, 6개 존치관리구역으로 구분돼 추진되며, 존치관리시설로 4개가 지정됐다.

용도지역은 주거 67.1%, 공업 25.2%, 녹지 7.7%이며, 전체 면적의 25%가 준공업지역으로 지구 중심에 위치해 있으며, 존치정비구역으로 지정돼 도시환경정비사업 또는 도시개발사업으로 추진되며, IT 첨단산업 업종을 유치해 특화시킬 계획이다.

▲소사 뉴타운= 소사구 소사본동ㆍ괴안동 일원 249만7천432㎢를 주거지형으로 개발한다. 총 28개 구역으로 나눠 22개 재정비촉진구역, 3개 존치정비구역, 3개 존치관리구역으로 구분돼 추진되며, 존치관리시설로은 46개가 지정됐다.

용도지역은 주거 71.8%, 상업 4.3%, 공업 7.8%, 녹지 16.0%이며, 소사역을 중심으로 하는 구시가지 주변 도로를 따라 연도형 공업지역이 발달했으나 일부에 주거가 혼합돼 있다. 혼합된 주거는 존치 관리되며, 공업지역은 도시환경정비사업으로 진행될 예정이다.

▲고강 뉴타운= 오정구 고강동ㆍ원종동 일원 174만5천378㎢를 주거지형으로 개발한다. 총 13개 구역으로 나눠 2개 재정비촉진구역, 10개 존치정비구역, 1개 존치관리구역으로 구분돼 추진되며, 존치관리시설로 12개가 지정됐다.

특히 환경부의 에코시티(Eco-cityㆍ생태도시) 시범지구로 지정돼 저탄소 녹색성장의 친환경도시로 개발될 예정이다. 용도지역은 주거 80.0%, 상업 6.3%, 녹지 13.7%이며, 대부분 주거 및 상업지역으로 구성돼 뉴타운사업을 통해 녹지지역 비율 증가와 상업지역 재정비가 주로 진행될 예정이다.

아주대 제해성 교수는 원미ㆍ소사ㆍ고강 뉴타운 지구 내 공업지역 활성화 방안과 관련, 원미ㆍ소사 뉴타운의 경우는 일부 공업밀집지역이 다수 존재하는 만큼 산업개발진흥지구 산업집적지형 정비수법을 도입해 물리적 개선과 다양한 인센티브 등의 지원으로 쇠퇴하는 산업집적지의 기존 사업 육성 및 자발적인 정비사업이 가능토록 공공의 기능을 강화해야 한다고 밝혔다.

고강 뉴타운의 경우는 지구 내 공업지역이 미활성화 된 점을 감안해 산업개발진흥지구 산개발지형 및 벤처기업육성촉진지구 지정을 통한 공업용지의 확보가 필요하다고 주문했다.

제 교수는 또한 서울의 서남권 개발로 인한 기능 확대와 인천 경제자유구역의 본격 개발로 인한 부천시의 산업기능 이탈이 심화될 것으로 예상되고, 2ㆍ3차 산업 비중이 높은 공업도시인 부천시는 부족한 가용용지로 신규 산업시설의 유치에 취약해 경쟁력 약화 및 도시 정체성이 부족하다고 지적했다.

이와 함께 주거 중심의 뉴타운 개발에 따른 영세 소상공인들의 부천시 이탈 및 시의 자족기능 부족이 심화될 것으로 예상되고, 뉴타운지구 내 존치되는 준공업지역의 재정비 방안 부재로 인한 재정비 및 통합개발 기간의 장기화 문제가 발생할 우려가 있다고 내다봤다.

아울러 소사역 주변 기존 공장용지의 주거지화로 인해 산업집적 기반 상실 심화 및 주거용지와 공업용지의 혼재로 인한 기능 간섭 및 공장용지 이전 요구가 높아질 것으로 예상돼 산업경쟁력 강화 및 일자리 창출을 위한 산업기능 도입을 위한 뉴타운 개발이 필요하다고 밝혔다.

제해표 교수는 특히 기존 재개발사업의 한계를 극복하며 생활권 단위의 광역적 재개발을 공공 주도로 계획하고 기반시설 설치에 대한 공공의 역할을 강화한 서울시 뉴타운사업에서 나타난 문제점도 열거했다.

우선, 뉴타운사업의 궁극적 목적이 기존 주민을 위한 생활환경 개선보다는 고품격 주거지를 조성하기 위한 사업을 진행함으로써 대다수 영세 가옥주들의 부담 능력을 벗어나게 돼 지역내 재정착보다는 집값 상승과 분양권 프리미엄에 관심을 가질 수밖에 없다고 지적했다.

다음으로, 재개발 기본계획에 포함되지 않은 비교적 양호한 주거지까지 전면 철거함으로써 원주민보다는 중산층을 위한 주거지를 공급하는 사업으로 진행되고 있다는 것이다.

그 다음으로, 뉴타운 지정으로 인한 주변지역의 임대료 상승 문제로 일종의 거점개발 사업인 뉴타운사업으로 인해 해당지역 집값은 크게 오르지만 이는 자가 가구(토지 소유자)에만 돌아가는 혜택이어서, 뉴타운개발에 따른 이주 수요의 증가로 인해 주변지역의 전세가 상승을 초래해 해당 지역과 주변지역 임차가구의 주거안정에 영향을 미치게 된다고 지적했다.

마지막으로는 뉴타운사업으로 인한 지역의 경제상황 변화로 인한 원주민의 샹존권 문제가 발생하고, 지구 지정시 주민 동의없이 주민공람과 공고만으로 사업 추진이 가능해 주민참여도가 저조하다는 점도 문제점으로 꼽았다.

제 교수는 이같은 문제점에 대한 개선 방안으로 사업계획 수립 단계에서부터 해당지역의 물리적ㆍ사회경제적 특수성 파악이 선행돼야 하고, 주민을 포함한 관련 주체들(지자체, 시행자, 전문가집단과 MP 등) 간 파트너십 형성을 통해 수평적 의사소통과 정보교환이 지속적으로 이루워질 필요가 있으며, 뉴타운사업의 경우 존치방식도 가능한 사업인 만큼 사업구역에 대한 구체적 계획수립단계 이전부터 적극적인 주민의견 수렴이 필요하다고 밝혔다.

또한 순환재개발방식 적용으로 사업기간 중 이주대책을 적극 마련해야 하며, 경제적 보상(이주정착금 지급) 차원의 이주대책 외에 사업기간 중 원주민이 거주할 수 있는 실질적인 주거대책이 제공돼야 하고, 보상ㆍ분양가ㆍ주민 부담 능력 등에 대한 컨설팅과 적절한 정보 제공이 필요하다고 주문했다.

대다수 토지 및 주택소유자들은 뉴타운사업이 시행되고 보상금을 받는 과정에서 얼마나 추가부담금을 내야 하는지에 대한 정보를 알지 못하고 있다가 관리처분계획 공람 이후 자신이 부담해야 하는 금액을 알게 된다는 것이다.

부담 능력을 원주민의 재정착을 결정하는 요소인 만큼 자신의 부담 능력에 맞는 주택을 선택하는 것이 필요하고, 부담 능력과 상관없이 주택을 신청할 경우 결국 사업 중산에 전매하고 타 지역으로 떠날 수밖에 없기 때문에 원주민들의 재정착률을 높이려면 원주민들이 부담 가능한 수준의 주택공급계획이 수립돼야 한다고 지적했다.

제 교수는 특히 원주민 재정착의 주요 문제점으로 주민 능력과 괴리된 고가 상품 구성, 공사기간중 이주대책 부재, 소형평형 중심의 임대주택 공급 등의 발생을 꼽았다.

이를 개선하는 방안으로는 주민참여 지원센터 운영 강화(주민참여협의회 운영지원ㆍ뉴타운 관련 각종 자문 및 상담서비스 제공), 원주민 부담 능력 고려한 주택공급(임대주택 건립규모 비율 규정ㆍ임대료 차등화ㆍ저리 융자 지원ㆍ보조금 지급), 순환재개발(인접 사업구역과 순차 개발ㆍ존치지역 확대 방안ㆍ구역내 단지 순환개발) 등을 제시했다.

제 교수는 도시재개발사업은 택지개발사업과는 달리 주민 참여와 협조가 필요한 사업임에도 불구하고 도시의 공공성과 사업의 투명성 확보를 이유로 대부분 기본계획과 절차를 공공에서 주도하고 있으며, 민간 참여는 사업주체가 결정되지 않은 상태(추진위원회 또는 주민협의체)에서 진행돼 주민 의견수렴이 제대로 되고 있지 못한 점을 지적하며, 초기 계획단계에서부터 민간의 참여와 역할을 부여해 공공과 민간의 원활한 협의를 통한 기본계획 수립이 필요하다고 밝혔다.

또 공익성을 이유로 계획단계에서 민간의 의견이 반영되지 않은 채 공공 주도로 계획이 진행되고 사업의 실행단계에서 민간이 참여함으로써 공익적 성격의 사업부지에 제외되는 면적(기반시설부담)은 30%에 육박하며 순부담률은 100%이상 넘어서고 있는 실정이어서 민간의 부담이 가중되는 것도 문제점으로 꼽았다.

또한 공공 성격의 도시정비사업의 사업비조차 제대로 지원되지 못하고 민간에 부담되고 있어 사업 시행에 상단한 부담이 되고 사업성 확보 측면에서도 불리하고 작용해 현 제도상의 인센티브만으로는 개발에 소요되는 금전적 손해를 보전하기엔 턱없이 부족한 실정이고, 사회적 형평성을 고려해 민간의 사업에 공공이 해야 할 임대주택 정책을 강제적으로 도입함으로써 민간의 사업 참여를 힘들게 하고, 서업에 참여하더라도 사업의 장기화가 초래되며 수익성을 보장받지 못해 결국 민간의 역할이 위축되게 된다고 지적했다.

이에 따라 공공이 공익성을 가진 임대주택 공급을 책임지고, 민간이 시장의 원리에 따른 분양주택의 효율적 공급을 통해 도시재생사업에 공동으로 참여할 수 있어야 하고, 이를 위해서는 개발이익 환수 측면과 연계해 용적률 완화문제 등의 인센티브를 민간과 공공이 효율적으로 협의해야 한다고 밝혔다.

이와 함께 개발이익 환수와 관련, 공공에서는 도시재생사업에 민간이 참여하면 난개발을 유도하고 개발이익 환수가 원활치 못해 사회적 문제가 야기 된다는 이유로 공익성이란 측면에서 사적 재산권의 통제를 통해 개발이익 환수의 명문을 찾고 있는 반면, 민간에서는 공공이 사유 재산권을 침해하면서 개발이익 환수제도로 개발사업을 힘들게 하고 있다고 주장하고 있다는 것이다.

이로 인해 양측간 개발이익을 둘러싼 의견 일치를 보는 것은 불가능하지만, 공공에서 민간에게 합당한 정책과 개발지침을 제시함으로써 기본적인 기준과 가이드라인을 제공한다면 민간을 통한 공공의 사회적 비용 절감과 민간의 개발 운영의 효율성을 얻을 수 있을 것이라고 주장했다.