노후계획도시정비 세부계획 수립을 위한 정부 가이드라인과 중동·산본 신도시의 도시정비기본계획안이 공개됐다.

국토교통부는 8월 13일 서울에서 국토부-경기도-1기 신도시 각 지자체가 참여하는 상설 협의체 회의(국토부 국토도시실장, 경기도 도시주택실장 및 각 지자체 부시장급 참석)를 개최해 노후계획도시정비기본방침(안)을 공유하고, 중동 및 산본 신도시의 기본계획(안) 등 도시정비 비전과 전략, 이주대책·광역교통 등의 준비상황을 점검했다.

■질서있는 정비사업 추진 위한 기반 마련- 노후계획도시정비기본방침
노후계획도시정비기본방침이란 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(이하 특별법)에 따라 국토부 장관이 10년 단위로 수립하는 정부의 정책 방향이며, 전국 노후계획도시 기본계획 수립의 가이드라인이다.

이번 기본방침(안)은 특별법 시행 이후 최초 수립되는 것으로, 과거 공공 주도로 개발한 대규모 택지들이 직면하고 있는 노후화 문제를 해소하기 위한 정책적 비전과 구체적인 방법론을 제시했다는 의의가 있다.

국토부는 14일부터 지자체에 기본방침(안)을 공개해 의견 조회를 실시(8월 14일~9월 12일)한다. 이후 의견 수렴과 노후계획도시정비특별위원회 심의를 거쳐 10~11월 중 기본방침을 최종 수립할 계획이다.

◆비전·목표 등 주요 내용
기본방침(안)은 노후계획도시정비의 목표·기본방향·기본전략, 절차 및 체계, 국가의 시책, 기본계획의 수립기준 등을 제시한다.

이번 기본방침(안)은 ‘도시는 새롭게, 삶은 쾌적하게, 노후계획도시 재창조’라는 비전 아래 ▲도시공간 재구조화를 통한 도시경쟁력 강화, ▲통합 정비 기반의 도시·정주환경 개선, ▲혁신기술이 주도하는 미래도시 전환, ▲체계적·단계적 정비를 통한 시장안정 등 4가지를 정책 목표로 제시했다.

◆이주 대책
국토부는 ‘선(先) 공급확대 + 후(後) 이주수요 관리’ 원칙 아래 질서 있는 주민 이주를 위한 정책방향을 제시했다.

지난 6~7월 ‘1기 신도시 이주대책 수립 방향 설문조사’를 실시한 결과, 1기 신도시 주민 대다수(83.3%)가 해당 지자체 권역 내에 부담 가능한 저렴한 이주주택에 거주하길 희망하는 것으로 나타났다.

1기 신도시 이주대책 수립 방향 설문조사(6월 26일~7월 10일 온라인 및 면접조사 병행) 2천900명(분당 700명, 일산700명, 평촌 500명, 중동 500명, 산본 500명) 대상 실시한 결과, 응답자 대다수가 1기 신도시에 10년 이상 장기 거주한 50대 이상은 관내 지역으로 이주를 선호하는 경향이 높은 것으로 나타났다.
1
기 신도시 주민의 83.3%가 1차 생활권(신도시+관내) 이주를 희망해 이주수요 대부분이 관내에 집중했다. 1차 생활권 이주 선호는 일산 82.2%, 분당 78.4%, 중동 93.2%, 평촌 85.2% 산본 79.4%로 나타났다,

주민 중 78.5%가 이주주택 추가 공급에 공감했고, 이주주택 입주 희망자(74.7%) 중 68.5%가 LH 등이 인근 지역에 보유한 공공임대 주택에 입주를 희망했다.

지불 가능한 임대료 수준은 주변 시세 대비 평균 76% 수준을 제시했다.

국토부는 해당 권역 내 가능한 최고 수준의 이주주택 물량을 공급하기 위해 ▲순환정비모델을 마련하고 이주금융을 지원한다. 이와 병행하여 이주수요 관리를 위해 ▲허용정비물량 제도를 활용한다는 방침이다.

이주대책 수립 방향은 ▲순환정비모델 마련( 이주주택 공급 확대를 위해 신규 유휴부지 개발, 영구임대 재건축, 이주금융 지원 추진), ▲신규 유휴부지 개발 등(국토부는 관내․외 유휴부지 확보 및 인근 공공택지 물량 활용을 위해 지자체, 관계기관과 협의할 계획, 순환정비용 이주주택은 공공/민간 분양·임대주택 등 다양한 주택유형으로 공급 계획, 분양주택의 경우 이주주택으로 활용 후 리모델링해 분양하는 사업모델 검토), ▲영구임대 재건축(1기 신도시 내 영구임대는 총 13개 단지 1만 4천호_분당 4개 단지 5천 800호, 일산 3개 단지 2천 300호, 중동 2개 단지 1천 900호, 산본 3개 단지 3천 400호, 평촌 1개 단지 900호 규모로, 도심에 위치해 입지가 우수하며, 밀도가 낮아 신규 주택(임대+분양) 공급에 유리, 영구임대 입주민이 기존 생활권을 벗어나는 불편함을 최소화하는 입지에 이주주택 공급 → 신규 임대주택에 재입주 지원. 취약계층의 삶의 질 제고), ▲이주금융 지원(국토부는 PF시장 불안과 가계부채 증가로 이주비 및 전세대출의 문턱이 높아지는 상황을 고려해 금융지원 방안을 추진한다. 8.8 대책으로 주택연금 개별인출 목적과 한도가 확대(분담금 납부 허용, 한도 50→70%)돼 분담금 납부 여력이 부족한 고령자의 부담 저하. ‘사업 단계별 맞춤형 보증상품’을 마련ㅙ 이주민들의 부담을 최소화하고, 미래도시펀드가 출자한 ‘이주지원리츠’에서 이주비·이주공간 대여 등도 지원), ▲허용정비물량 제도 활용(국토부와 지자체는 지속적인 주택시장 모니터링으로 이주수요 대비 주택공급이 충분하지 않다고 판단되는 경우, 특별법상 허용정비물량 제도(제31조제2항)를 활용해 이주수요를 관리해나갈 방침. 허용정비물량은 관리처분계획 인가를 받는 실 착공물량으로, 지자체는 관리처분계획이 본격 인가되는 해(1기 신도시의 경우 2026년)부터 필요 시 신도시 내외의 관리처분계획 인가 시기를 조정_, 다만, 조합원에 대한 정책금융 지원을 추진하여 인가 시기 조정으로 인한 금융비용 문제를 최소화하고, 선도지구 등 특별정비구역 지정은 기본계획상 연차별 정비계획에 따라 매년 차질 없이 지정.

◆광역교통 개선 방안
국토부는 지자체와 긴밀히 협의해 수요 예측 기반의 광역교통개선 방안을 제시하고, 지자체가 이를 기본계획에 반영토록 지원한다는 원칙을 제시했다.

국토부는 1기 신도시 정비사업 추진에 따른 광역교통개선방안 마련을 위해 광역교통 수요 전망 및 대안 마련과 관련한 연구용역(노후계획도시 정비에 따른 교통계획 연구용역_2023년 12월~2024년 12월 한국교통연구원·서울시립대)을 진행 중이며, 연구용역을 통해 광역교통 개선에 필요한 신규 사업 등을 발굴하고, 지자체가 경제성 분석 등 사업타당성 검토와 상위계획(광역교통시행계획, 국가철도망구축계획, 국도·국지도건설계획, 고속도로건설계획 등) 반영을 추진할 수 있도록 지원해 나갈 계획이다.

■중동 신도시 2만 4천호, 산본 신도시 1만 6천호 추가 공급기반 마련
부천시와 군포시는 14일 보도자료 등을 통해 중동과 산본 신도시의 기본계획(안)을 공개하고, 주민공람을 시작한다.

기본계획 수립 절차는 주민 공람(8월 14일)→ 지방의회 의견 조회(9월)→ 노후계획도시정비 지방위원회 심의 및 국토부 협의, 경기도 승인(12월) 순으로 진행된다.

중동 신도시는 ‘미래를 닮는 새로움을 담는 중동’을 비전으로 정비된다.

중동 신도시의 기준용적률(계획인구에 따른 인구증가를 수용하고, 쾌적한 정주환경 유지가 가능한 적정 개발밀도)은 350%(현 평균용적률 216%)이며, 이를 통해 주택 2만 4천호 추가 공급(前 14만명 5만 8천호→ 後 18만명 8만 2천호) 기반이 마련된다.

산본 신도시는 ‘양질의 주거공간과 자족 인프라 확충으로 재창조되는 RISE-UP 산본’을 비전으로 정비된다. 산본 신도시의 기준용적률은 330%(現 도시 평균용적률 207%)이며, 이를 통해 주택 1만 6천호 추가 공급(前 11만명 4만 2천호→ 後 14만명 5만 8천호) 기반이 마련된다.

안양시는 평촌 신도시 기본계획을 8월 말, 성남시(분당)·고양시(일산)는 이후 순차적으로 각 지자체 보도자료 등을 통해 공개하고 주민공람을 개시할 계획이다.

■국민 주거안정 위한 주택공급 확대 방안(8.8) 바탕으로 2027년 첫 착공 목표 달성
국토부는 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 방안(8.8)’에 따라 노후계획도시정비의 속도를 더욱 제고해 2027년 첫 착공 목표를 차질 없이 달성할 방침이다.

정비사업 속도 제고와 부담 경감을 위해 제시된 방안들은 1기 신도시 등 노후계획도시 정비에도 대부분 적용되는 것으로, 사업시행-관리처분계획 동시 수립, 조합설립 동의요건 완화(75→ 70%, 동별 1/2→ 1/3) 등의 절차 간소화, 공공관리인 도입, 분쟁 신속 조정 등의 공공지원 방안이 노후계획도시에 폭넓게 적용된다.

또한 주택연금 제도개선 및 초기 사업자금 지원(구역당 50억 이내), 대출 보증규모 확대(연 10~15조→ 20조원) 등의 세제·금융지원 방안도 갈등 요인을 대폭 감소시켜 1기 신도시 등의 사업속도 제고에 크게 기여할 것으로 보인다.

새롭게 도입된 분양전환형 신축매입주택과 LH매입 미분양 주택 등도 노후계획도시의 순환정비용 이주주택으로 활용할 수 있도록 향후 적극 검토할 계획이다.

국토부는 1기 신도시 정비를 통해 2029년까지 인허가 8만 8천호, 착공 4만 6천호를 추진(선도지구 11월 선정→ 2026년 사업시행계획 인가 등)하며, 1기 신도시 정비를 통해 총 10만호 이상의 추가공급 기반을 마련할 계획이다.

국토교통부 정우진 도시정비기획단장은 “14일 중동·산본 신도시의 기본계획(안) 주민공람을 시작으로, 분당 등 기본계획도 순차 공개될 계획”이라고 밝혔다.

또한 “기본방침의 초안도 마무리돼 전국 111개 노후계획도시가 기본계획 수립 및 선도지구 선정을 위한 작업을 본격 시작할 수 있게 됐다”면서 “특히 기본방침·1기 신도시 기본계획(안)을 통해 제시한 광역교통 및 이주대책의 기본방향이 차질 없이 작동될 수 있도록 관계기관과 긴밀히 협조해 나갈 것”이라고 덧붙였다.