국토교통부는 ‘3080+ 주택공급방안’(2021년 2월 4일)에 따라 선도 후보지로 추진 중인 서울 증산4ㆍ신길2ㆍ방학역ㆍ연신내역ㆍ쌍문역 동측ㆍ쌍문역 서측ㆍ부천 원미 등 7곳을 12월 31일에 ‘도심 공공주택 복합사업’(이하 ‘도심복합사업’) 본 지구로 지정한다고 29일 밝혔다.

‘3080+ 주택공급방안’의 핵심사업인 도심복합사업의 첫 번째 본 지구 지정을 통해 약 1만호 규모의 도심 내 주택공급이 확정 됨에 따라 시장 안정 효과가 클 것으로 예상된다.

국토부는 지난 2월 4일 ‘3080+ 주택공급방안’ 발표 이후 현재까지 16만호 규모에 해당하는 157곳의 도심 내 후보지를 선정했다. 공공택지, 단기공급 등을 포함하면 약 44만6천호 규모다.

이는 대규모 택지사업로 조성된 분당ㆍ판교ㆍ광교 등 신도시 3곳에서 공급된 주택을 모두 합친 규모(16만호)이다.

특히, 16만호 중 서울 9만호를 포함해 14만호가 수도권 역세권 등에 입지하고 있고, 나머지도 광역시의 도심에 집중돼 있어 대규모 도심 내 주택공급이 이뤄질 것으로 기대된다.

도심복합사업의 경우, 후보지 발표 후 제도적 기반을 마련하기 위해 공공주택법을 개정(9월 21일 시행)하고, 지자체 사전 협의, 주민설명회 및 예정지구 지정 등 사업절차를 신속히 진행해 왔다.

이러한 노력으로 법 시행 후 2개월여 만인 지난달까지 1차ㆍ2차 예정지구 9곳(1.4만호)을 지정했으며, 이 중 주민동의 요건 충족, 중앙도시계획위원회 심의 등을 완료한 증산4 구역, 부천 원미 등 7곳을 첫 번째 본 지구로 지정하게 됐다.

도심복합사업은 그동안 민간 위주로 이루어지던 도심 내 주택공급을 공공이 참여해 다양한 인센티브를 제공함으로써 부담 가능한 가격의 주택을 획기적인 속도로 대량 공급하고, 원주민 내몰림을 방지하는 등 공익성도 확보하는 새로운 주택공급 모델이다.

▲공공 참여 통한 신속한 사업 추진

도심복합사업은 민간 재개발사업에 비해 관리처분계획 생략, 통합심의 등으로 절차가 간소화되고, 일반분양에 대한 사전청약을 통해 지구 지정부터 주택분양까지 약 10년 이상 단축된다.

▲토지주ㆍ세입자 내몰림 방지

토지주에게는 기존 공공주택사업과 달리, 재개발 조합원 분양권과 유사하게 신축 아파트로 보상(현물보상방식 신규 도입)하며, 원주민 재정착 위해 주민분담금도 민간 재개발사업보다 약 30% 이상 낮은 수준으로 평가(이번 지구 지정 구역의 경우, 평균 8천～2억4천만원 감소 추정)한다.

추가분담금 등의 부담 여력이 부족한 토지주를 위해 우선분양가의 50%만 부담(7곳 본 지구 경우 시세 25∼35% 수준)하고 소유권을 취득할 수 있는 이익공유형 등 공공자가주택도 공급한다.

또한 세입자에게는 인근 매입 임대ㆍ공공택지 내 공공임대주택 등에 입주하거나, 주택자금 융자 알선 등 이주대책을 의무 시행하고, 사업이 완료된 후에는 도심복합사업을 통해 건설되는 도심 내 양질의 공공임대주택을 우선 공급(우선 입주권 부여)할 계획이다.

▲민간사업 수준의 주민 선택권 보장

도심복합사업은 주민 동의(토지주 3분의 2, 면적 2분의 1 이상)가 확보되는 경우에만 사업추진이 확정(본 지구 지정)되며, 사업추진이 확정된 후에도, 주민에게 민간브랜드 선정, 주민대표회의 운영 등 민간 재개발사업 수준의 주민선택권을 보장한다.

이를 위해 예정지구 지정 후 주민들이 토지주 과반수 동의를 통해 주민대표회의를 구성하면 사업시행자가 운영비도 지원한다.

이번에 지구 지정이 되는 증산4 구역, 부천 원미 등 등 7곳은 법 시행 후 2∼3개월여 만에 본 지구 지정을 위한 주민동의율 3분의 2 이상을 다시 확보할 정도로, 높은 주민 호응을 바탕으로 사업이 빠르게 추진되고 있다.

주요 사업지를 살펴보면 다음과 같다.

부천 원미 구역(원미 도심 공공주택 복합사업)은 부천시 원미동 166-1 일원 6만6천390㎡에 주택공급활성화지구(저층)로, 예상 세대수는 1천678세대이다. 주변에는 원미산이 가까이 위치해 있고, 부천북초등학교와 풍림아파트, 두산위브아파트, 이안더부천 아파트단지가 들어서 있다.

증산4 구역은 65곳의 도심복합사업 후보지 중 가장 큰 규모(16.7만㎡)로 증산역, 불광천 등 양호한 주변여건에도 불구하고, 노후 주택이 90%에 달하고 좁은 도로, 주차공간 부족 등 주거환경은 매우 열악한 지역이다.

그동안 뉴타운 해제 등으로 인해 장기간 개발이 지연됐으나, 도심복합사업을 통해 4천 세대 규모의 대규모 명품 주거단지로 탈바꿈할 것으로 기대된다.

방학역 구역은 지하철 방학역에 인접한 교통요지임에도 불구하고, 학교 및 지상철도로 기존상권과 연결이 단절되는 등 민간개발이 곤란한 부지로 입지에 맞는 고밀이용이 필요한 지역이다.

앞으로 우이신설 연장선 신설계획(제2차 서울시 도시철도망 구축계획에서 우이동~방학역 구간 연장계획 고시- 2020년 11월)에 따라 더블 역세권역이 형성되는 점을 고려해 주거ㆍ상업ㆍ문화 기능을 집약한 고밀 복합공간으로 조성하게 된다.

한편, 이번에 본 지구로 지정하는 7개 구역의 주민 분담금은 민간 정비사업에 비해 30% 이상 낮은 수준이며, 일반에 공급하는 분양주택도 분양가상한제를 적용해 인근 시세 대비 60∼70% 수준(일반분양가는 전용 84㎡ 기준 6억4천~8억9천원 수준으로 추정)의 부담 가능한 가격으로 공급할 계획이다.

특히, 주민에게 현물보상으로 우선 공급하는 주택 가격은 전용 84㎡의 경우 5억7천~7억6천만원으로 추정되고, 세대별 평균 분담금도 8천만원~2억4천만원 수준으로 예상돼 주민들의 부담이 대폭 감소되는 것으로 분석됐다.

남영우 국토교통부 공공주택추진단장은 “주민들께서 높은 호응을 보여주셔서 후보지 선정 후 9개월, 법 시행 후 100일 만에 본 지구 지정을 완료할 수 있었다”면서 “도심복합사업은 현재까지 26곳에서 3분의 2 이상 주민동의를 확보하고 있는 만큼, 주민 동의가 높은 다른 후보지에 대해서도 지자체 협의, 주민 설명회 등 지구 지정 절차를 신속히 진행해 내년에는 추가로 5만호 규모의 지구 지정을 추진하고, 본 지구로 지정한 구역에 대해서는 설계공모, 시공사 선정, 사업계획 승인 등 후속절차를 차질 없이 진행해 2022년 말부터 사전청약을 착수하는 등 주택공급의 효과가 조기에 체감될 수 있도록 노력 하겠다”고 밝혔다.