정부가 주택과 토지 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올린다는 계획을 확정했으며, 서민들의 재산세가 늘어난다는 점을 고려해 공시가격 6억원 이하 1주택자의 재산세도 내년부터 낮추기로 했다.

국토교통부와 행정안전부는 3일 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 부동산 공시가격이 적정 수준의 시세를 반영할 수 있도록 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립ㆍ발표하고, 서민 주거안정과 공시가격 현실화에 따른 세부담을 완화하기 위해 ’재산세 부담 완화 방안’을 함께 발표했다.

< 부동산 공시가격 현실화 추진 >

부동산 공시가격은 시세의 90% 수준까지 점진적으로 현실화된다.

올해 기준 공시가격의 현실화율은 토지 65.5%(표준지 기준), 단독주택 53.6%(표준주택 기준), 공동주택 69.0% 수준이지만, 현실화가 완료되면 90%로 유형별로 동일한 수준이 된다.

시세 반영률 목표치인 90%는 부동산 공시법 상 적정가격(통상적 시장에서 정상적 거래가 이뤄질 경우 성립 가능성이 가장 높은 가격)을 공시하도록 한 법률 취지에 따라 최대한 시세를 반영하되, 공시가격 조사ㆍ산정 과정에서 발생할 수 있는 오차를 감안했다.

현실화 목표를 달성하면, 유형별 현실화율의 형평성을 확보할 뿐만 아니라 가격대별로 공시가격의 시세 반영률에서 차이가 있던 문제도 개선된다.

현실화율은 평균적으로 연간 약 3%p씩 제고된다. 이렇게 되면 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성하기로 했다.

▲□시세 9억원 미만 주택= 개별 부동산간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려해 초기 3년간(2021∼2023년) 유형내에서 현실화율의 균형성을 제고하고, 이후 연간 약 3%p씩 현실화율을 제고한다.

올해 기준 시세 9억원 미만 공동주택의 평균 현실화율이 68.1% 수준으로, 2023년까지 70%를 목표로 균형성을 확보한 이후 2030년까지 90% 목표를 달성한다.

평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억원 미만 단독주택은 2023년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고 2035년까지 90%를 달성한다.

▲시세 9억원 이상 주택= 9억원 미만에 비해 높은 균형성을 확보하고 있는 만큼, 2021년부터 연간 약 3%p씩 현실화하게 된다.

공동주택의 경우 시세 9~15억원 구간은 7년간, 현실화율이 높은 15억원 이상은 5년에 걸쳐 목표에 도달하며, 같은 가격대의 단독주택은 유형간 형평성과 함께 상대적으로 낮은 현실화율을 고려해 시세 9~15억원 구간은 10년, 15억원 이상은 7년 동안 현실화한다.

▲토지= 단위 면적당 가격을 공시하는 토지의 경우에는 이용 상황별 편차가 크지 않은 점을 고려해 시세 9억원 이상 주택과 동일하게 2021년부터 연간 약 3%p씩 현실화한다.

현실화 방식은 유형별 제고 폭의 형평성을 확보하되, 동일 유형 내에서 가격대간 균형성을 조기 확보할 필요성도 고려했다.

연간 현실화 제고폭(약 3%p)은 현실화 기간이 너무 장기화되지 않으면서, 단기간내 공시가격 급등에 따른 부담도 고려했다.

현실화율이 현저히 낮은 부동산의 공시가격 급등에 따른 부담을 고려해 연도별 제고 상한은 6%p(평균 제고분의 2배)로 적용한다.

< 현실화에 따른 공시가격 변동 전망 >

현실화 방식을 고려해 연도별 공시가격은 직전 연도말 시세를 조사하고, 연도별 현실화 목표치를 반영해 산정된다. *n년도 공시가격= (n-1)년도말 시세×{(n-1)년현실화율+현실화율 제고분}.

현실화에 따른 공시가격 변동은 공동주택 연 3~4%, 단독주택 3~7%, 토지 3~4% 수준이 될 전망이다.

시세 9억원 미만 주택의 경우, 선(先)균형 제고기간 중 연간 1~1.5% 수준으로 상승하며, 현실화율이 낮은 단독주택 중에서 시세 9억원 이상의 경우 연간 4~7% 수준으로 상대적으로 변동 폭이 클 것으로 예상된다.

현실화는 정확한 시세 조사에 기반하고 있는 만큼, 산정 기준을 명확화하고 산정 시세에 대한 검증ㆍ심사도 대폭 강화된다.

시세 산정의 참고가 되는 거래 사례의 선정 기준 및 부적정 참고사례 배제기준을 명확히 제시해 조사자별 자의성을 배제한다.

자동 가격 산정 모형을 통한 대량 검증, 감정평가사-감정원 간 교차 심사, 외부전문가 심사 등 엄격한 심사를 거치도록 할 계획이다.

지자체에서 결정하는 개별부동산가격이 국토부의 표준부동산가격에 따라 현실화 되도록 표준 및 개별 공시가격간 정합성을 제고한다.

이원화된 표준 및 개별 가격산정시스템을 연계ㆍ통합해 개별부동산가격에 대한 검증을 강화하고, 표준부동산 규모도 확대한다.

공시가격 현실화 계획은 2021년 공시가격 산정부터 적용된다.

국토부는 관계부처 협의체를 구성해 매년 현실화율 목표 대비 실적을 점검하고, 공시가격에 대한 연차보고서에 실적 및 점검결과를 포함해 국회에 제출할 예정이다.

3년 단위로 추진 현황을 종합 점검해 공시가격 뿐만 아니라 조세ㆍ부담금ㆍ복지제도 등 관련 제도에 대한 영향을 분석하고, 필요시 계획을 보완해 나갈 계획이다.

< 주택 재산세 부담 완화 >

1주택 보유자의 재산세 부담 완화를 위해 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 인하한다.

대상 주택은 서민 주거 안정과 주택 공시가격 현실화에 따른 세부담 완화 취지를 고려해 공시가격 6억원 이하로 결정하고, 세율은 과세표준 구간별로 0.05%p씩 낮추기로 했다.

재산세는 초과 누진과세로 이번 세율 인하로 국민 개인별로 받는 재산세 감면 혜택은 다음과 같다.

공시가격 1억원 이하는 최대 3만원, 1억~2억천만원 이하는 3억~7억5천만원, 2억5천만~5억원 이하는 7억5천만~15만원, 5~6억원 이하는 15~18만원이 감면된다.

감면율은 최대 50%에서 최소 22.2%로 공시가격 1억원 이하 주택은 50%의 감면 혜택을 받을 수 있으며, 초과 누진과세의 특성상 주택가격이 높을수록 감면율은 낮아진다.

1주택 보유자의 상당 부분(‘세대’ 판단시 대상 주택은 변동 가능하나, 2020년 재산세 부과 기준으로 1인 1주택- 전체 1천873만호 중 1천86만호- 가운데 공시 6억 이하 1인 1주택은 94.8%인 1천30만호)이 이번 세율 인하를 통한 혜택을 받을 수 있을 것으로 보이며, 전체적으로는 연간 4천785억원(3년간 약 1.44조원)의 세제 지원 효과가 있을 것으로 예상하고 있다.

이번 세율 인하는 3년(2021~2023년)간 적용하되 주택시장 변동 상황, 공시가격 현실화 효과 등을 고려해 추후 재검토할 예정이다.

인하된 세율은 내년 재산세 부과분(과세기준일 6.1일)부터 적용하며, 이를 위해 정기 국회에서 지방세법 개정을 논의할 예정이다.